Іпотека простими словами
Іпотека — це довгостроковий кредит під заставу нерухомості, яку ви купуєте або вже маєте. Банк надає кошти зараз, а ви повертаєте їх за графіком із відсотками; у разі невиконання зобов’язань банк має право звернути стягнення на предмет іпотеки. Іпотечні операції в Україні регулює НБУ; розрахунки проводять безготівково по IBAN у межах інтернет- чи мобільного банкінгу.
Ключові показники іпотеки
- Перший внесок: ваша частка вартості житла, що знижує ризики й платіж.
- LTV (loan-to-value): відношення суми кредиту до оціночної вартості об’єкта.
LTV = Сума кредиту / Вартість житла. - DTI (debt-to-income): частка ваших щомісячних боргових платежів у чистому доході.
DTI = Місячні боргові платежі / Дохід. - Ставка: фіксована / плаваюча (індекс + маржа). Див. термін процентна ставка.
- APR: повна річна вартість з урахуванням усіх комісій, страховок, нотаріальних/реєстраційних витрат.
- Строк: зазвичай 10–30 років; впливає на розмір платежу та суму переплати.
Як формується платіж: ануїтет і «диф»
Ануїтет — рівний щомісячний платіж; частка відсотків зменшується, тіла — зростає. Формула:
P = S × [ i × (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n − 1 ]
де S — сума кредиту, i — місячна ставка (= річна/12), n — кількість місяців. Диференційований графік: рівні частки тіла + відсотки на залишок (платіж зменшується).
| Критерій | Ануїтет | Диференційований |
|---|---|---|
| Щомісячний платіж | Стабільний | Вищий на старті → зменшується |
| Загальна переплата | Зазвичай більша | Зазвичай менша |
| Планування бюджету | Зручно | Потрібен запас на перші місяці |
Міні-приклад: квартира з авансом
Вихідні: ціна 1 800 000 грн; перший внесок 20% (360 000 грн); кредит 1 440 000 грн; ставка 18% річних; строк 20 років (240 міс.). i=1,5%/міс.
- Орієнтовний платіж (ануїтет): ≈ 22 200 грн/міс.
- LTV: 1 440 000 / 1 800 000 = 80%.
- DTI приклад: сімейний дохід 75 000 грн → DTI ≈ 22 200 / 75 000 = 29,6%.
Перші місяці значна частка платежу — це відсотки; із часом частка тіла зростає.
Супутні витрати і APR
| Стаття | Суть | Коментар |
|---|---|---|
| Оцінка нерухомості | Звіт ліцензованого оцінювача | Впливає на LTV і суму кредиту |
| Нотаріус і реєстрація | Договір купівлі-продажу, іпотеки, обтяження | Оплачується сторонами за домовленістю |
| Страхування майна | Обов’язково за умовами банку | Щорічне продовження |
| Страхування життя/здоров’я | За продуктом банку | Може бути рекомендованим/обов’язковим |
| Комісії банку | Разові/щомісячні | Враховуються в APR |
| Розрахунки | Безготівково по IBAN | Іноді через ескроу/акредитив |
Як оформити іпотеку: покроково
- Попереднє схвалення: анкета, KYC, перевірка доходів і DTI.
- Підбір об’єкта, оцінка, юридична перевірка документів.
- Кредитний договір + договір іпотеки; нотаріальне посвідчення та реєстрація обтяження.
- Безготівковий розрахунок із продавцем; зарахування у виписці рахунку.
- Страхування майна (і життя — якщо потрібно); заселення, щомісячні платежі.
Дострокове погашення й оптимізація
- Часткове або повне — за правилами договору; оберіть скорочення строку або зменшення платежу.
- Платежі з надлишкових доходів зменшують суму відсотків за весь період.
- Ведіть контроль у додатку і зберігайте квитанції.
Ризики і як ними керувати
- Процентний ризик (для плаваючої ставки): моделюйте «стрес-сценарій» (+2 п.п.).
- Валютний ризик: кредити в інвалюті створюють залежність від курсу; пріоритет — UAH.
- Юридичні ризики: перевірка історії об’єкта, прав третіх осіб, коректні реєстри.
- Ліквідність: резерв 3–6 місячних платежів на депозиті/рахунку.