Ипотека простыми словами
Ипотека — долгосрочный кредит под залог недвижимости. Банк выдаёт деньги сейчас, а вы возвращаете их по графику с процентами; при нарушении обязательств предмет ипотеки может быть реализован. В Украине ипотечные операции регулирует НБУ; расчёты проходят безналично по IBAN через интернет-/мобильный банкинг.
Ключевые метрики ипотеки
- Первый взнос: собственные средства покупателя.
- LTV (loan-to-value):
Сумма кредита / Стоимость жилья. - DTI (debt-to-income):
Ежемесячные долговые платежи / Доход. - Ставка: фиксированная или плавающая (индекс + маржа). См. процентная ставка.
- APR: полная годовая стоимость кредита с учётом комиссий, страховок, нотариальных/регистрационных расходов.
- Срок: обычно 10–30 лет; влияет на платёж и переплату.
Как считается платёж
Аннуитет — равный ежемесячный платёж; доля процентов снижается со временем. Формула:
P = S × [ i × (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n − 1 ]
Дифференцированный — равные доли тела + проценты на остаток (платёж убывает). Выбор зависит от приоритетов: стабильность бюджета или меньшая итоговая переплата.
Мини-пример: квартира с авансом
Дано: цена 1 800 000 грн; аванс 20% (360 000 грн); кредит 1 440 000 грн; ставка 18% годовых; срок 20 лет (240 мес). i=1,5%/мес.
- Ориентировочный платёж (аннуитет): ≈ 22 200 грн/мес.
- LTV: 80%.
- DTI пример: доход семьи 75 000 грн → DTI ≈ 29,6%.
В первые месяцы доля процентов велика; по мере погашения растёт доля тела.
Сопутствующие расходы и APR
| Статья | Что это | Комментарий |
|---|---|---|
| Оценка недвижимости | Отчёт лицензированного оценщика | Влияет на лимит и LTV |
| Нотариус и регистрация | Договор купли-продажи, ипотеки, обременение | Оплачивается сторонами |
| Страхование имущества | Требование банка | Годовое продление |
| Страхование жизни/здоровья | По условиям продукта | Может быть обязательным |
| Комиссии банка | Разовые/ежемесячные | Учитываются в APR |
| Расчёты | Безнал по IBAN | Возможны эскроу/аккредитив |
Как оформить ипотеку: шаги
- Предодобрение: анкета, KYC, проверка доходов и DTI.
- Выбор объекта, оценка, правовая проверка.
- Кредитный договор + договор ипотеки; нотариальное удостоверение и регистрация обременения.
- Безналичные расчёты с продавцом; контроль зачисления в выписке счёта.
- Страхование имущества (и жизни — при необходимости); дальнейшие ежемесячные платежи.
Досрочное погашение
- Частичное/полное — по условиям договора; выбирайте сокращение срока или уменьшение платежа.
- Допвзносы сокращают процентные расходы за весь период.
- Отслеживайте график в приложении, храните подтверждения.