«єОселя» 2026: повний гід — умови, ставки, калькулятор

Хто може отримати єОселя у 2026 році

Програма охоплює 5 категорій учасників з двома рівнями пільгової ставки. Ставка 3% — для тих, хто захищає, лікує та навчає. Ставка 7% — для ветеранів, ВПО та решти громадян, які не мають власного житла.

Категорія 3% — пільгова ставка

• Контрактні військові — військовослужбовці ЗСУ, НГУ, ДПСУ, СБУ, поліцейські, рятувальники ДСНС. Підтвердження — військовий квиток і довідка про проходження служби.
• Мобілізовані військовослужбовці — з 10 січня 2026 року отримали ставку 3% (раніше — 7% як загальна категорія). Підтвердження — повістка про мобілізацію + чинний контракт.
• Учасники бойових дій — особи зі статусом УБД мають доступ до 3% незалежно від поточного місця роботи.
• Медичні працівники — лікарі, медсестри, фармацевти державних та комунальних закладів охорони здоров'я. Потрібна довідка з місця роботи.
• Поліцейські та рятувальники — діючі співробітники Національної поліції, СБУ, ДСНС.
• Педагоги та науковці — вчителі шкіл, викладачі ЗВО, наукові співробітники державних і комунальних установ.

Категорія 7% — стандартна ставка

• Ветерани війни та сім'ї загиблих захисників — посвідчення ветерана або членів сім'ї.
• Внутрішньо переміщені особи (ВПО) — діюче посвідчення ВПО. Можна купити житло в будь-якому регіоні, не лише за місцем реєстрації.
• Загальна категорія — громадяни України 18–70 років без власного житла або з житловою площею менше 52,5 м² на особу. Це найширша категорія, відкрита з серпня 2023 року.

Загальні вимоги для всіх категорій: громадянство України, ідентифікаційний код (РНОКПП), підтверджений офіційний дохід за останні 6 місяців, відсутність простроченої кредитної історії, відсутність власного житла понад норматив. Перевірку Укрфінжитло проводить протягом 24 годин після подачі заявки.

Якщо ви належите одночасно до кількох категорій (наприклад, мобілізований військовий + педагог), застосовується найвигідніша ставка — 3%. Для змішаних сімей (один з подружжя — пільгова категорія, інший — ні) дія пільги поширюється на сім'ю в цілому, а позичальником може виступити будь-хто з них.

Ставки 3% і 7%: у чому різниця і кому що дають

Дворівнева ставка — ключова особливість єОселі. Перші 10 років діє базова ставка (3% або 7%), а з 11-го року вона зростає на 3 відсоткових пункти — стає 6% або 10% відповідно. Це передбачено постановою КМУ і не залежить від ринкової кон'юнктури.

Чому ставка дворівнева

Модель розрахована так, щоб у перші роки сім'я платила мінімум — поки народжуються діти, формується кар'єра, накопичується капітал. До 11-го року позичальник, як правило, виплачує більшу частину тіла кредиту, тому навіть підвищена ставка б'є менше. Наприклад, для кредиту 1,5 млн ₴ на 20 років за ставкою 3%: щомісячний платіж перших 10 років — близько 8 320 ₴; з 11-го року на залишку ~850 тис. ₴ — приблизно 9 020 ₴. Зростання — менше 10%.

3% проти 7%: реальна різниця у грошах

На квартирі вартістю 2 млн ₴ із першим внеском 20% (400 тис. ₴) і кредитом 1,6 млн ₴ на 20 років різниця така:

• Ставка 3% — місячний платіж ≈ 8 870 ₴, переплата за 20 років ≈ 530 тис. ₴.
• Ставка 7% — місячний платіж ≈ 12 410 ₴, переплата за 20 років ≈ 1,38 млн ₴.

Тобто пільгова ставка економить близько 850 тис. ₴ переплати за весь термін — і це без урахування підвищення з 11-го року. Точний розрахунок під ваші параметри зручно зробити у калькуляторі іпотеки.

Як зрозуміти, на яку ставку ви претендуєте

Перевірити свою категорію можна ще до подачі заявки. Універсальне правило: 3% — для всіх, у кого основне місце роботи у державному/комунальному секторі сфери оборони, безпеки, охорони здоров'я чи освіти. 7% — для всіх інших, хто має офіційний дохід і не має власного житла. Якщо ви ВПО — ставка 7% незалежно від місця роботи (статус ВПО має пріоритет над категорією зайнятості).

Окремий випадок — подружжя зі змішаним статусом. Наприклад, чоловік-військовий і дружина-фінансистка приватного банку. Тут ставка 3% застосовується, якщо саме чоловік є основним позичальником. Якщо дружина — то 7%. Обирати головного позичальника варто свідомо: різниця у платежі для кредиту 1,5 млн ₴ становить ~3 500 ₴/міс, або 42 000 ₴/рік.

«

Андрій Бондаренко, фінансовий консультант EcoFin: «У моїй практиці клієнти часто сприймають єОселю як «безкоштовну іпотеку». Це помилка. Платежі справді стерпні, але 20 років — це довго: страхування, нотаріус, оцінка та переплата на другому десятиріччі додають у середньому 25–30% до номінальної вартості житла. Завжди рахуйте підсумкову вартість, а не лише місячний внесок».

Як подати заявку: 5 кроків через Дію

Подача заявки повністю онлайн через портал eoselia.diia.gov.ua. Знадобиться кваліфікований електронний підпис (КЕП) — його можна отримати у банку, через Дію або у акредитованих провайдерів.

1. Крок 1. Реєстрація на eoselia.diia.gov.ua. Авторизація через КЕП, BankID або Дія.Підпис. Заповнення анкети: ПІБ, РНОКПП, контакти, склад сім'ї, категорія участі (контрактний військовий / мобілізований / медик / ВПО / загальна).
2. Крок 2. Підтвердження пільгової категорії. Завантаження сканів документів: військовий квиток, довідка з місця роботи, посвідчення ВПО або ветерана. Укрфінжитло верифікує статус протягом 24 годин.
3. Крок 3. Вибір банку-партнера. Після позитивного рішення Укрфінжитла обираєте один з 10 банків. Подача заявки на кредит у банк через особистий кабінет або відділення. Банк перевіряє кредитну історію, рівень доходу, платоспроможність. Термін розгляду — 3–7 робочих днів.
4. Крок 4. Підбір житла та оцінка. Після попереднього схвалення банком — пошук квартири/будинку в межах регіонального нормативу, замовлення незалежної оцінки нерухомості (3 900–5 000 ₴), збір документів на об'єкт.
5. Крок 5. Підписання договору та реєстрація. Договір купівлі-продажу + іпотечний договір у нотаріуса (~1% від вартості), державна реєстрація права власності з обтяженням на користь банку, оформлення обов'язкового страхування. Видача коштів продавцю — у день угоди.

Середній термін від подачі заявки до отримання ключів — 2–4 тижні. Найшвидші — Ощадбанк і ПриватБанк (до 10 робочих днів). Найдовші — невеликі регіональні банки.

Калькулятор іпотеки єОселя

Точний розрахунок щомісячного платежу з урахуванням дворівневої ставки, першого внеску, страхування та супутніх витрат зручно зробити у нашому кредитному калькуляторі. Якщо ви знаєте суму, яку готові платити щомісяця — використовуйте зворотний калькулятор для оцінки доступної суми кредиту.

Приклад розрахунку: квартира 1 млн ₴, 20 років, 3%

• Вартість житла: 1 000 000 ₴.
• Перший внесок (20%): 200 000 ₴.
• Сума кредиту: 800 000 ₴.
• Перші 10 років за 3%: щомісячний платіж ≈ 4 437 ₴.
• Наступні 10 років за 6%: щомісячний платіж ≈ 4 700 ₴ на залишку.
• Загальна переплата за 20 років: ~265 000 ₴ (33% від суми кредиту).

Приклад розрахунку: квартира 2 млн ₴, 20 років, 7%

• Вартість житла: 2 000 000 ₴.
• Перший внесок (20%): 400 000 ₴.
• Сума кредиту: 1 600 000 ₴.
• Перші 10 років за 7%: щомісячний платіж ≈ 12 411 ₴.
• Наступні 10 років за 10%: щомісячний платіж ≈ 13 200 ₴ на залишку.
• Загальна переплата за 20 років: ~1,38 млн ₴ (86% від суми кредиту).

У калькуляторі додатково можна врахувати щорічне страхування нерухомості (~0,5% від вартості) і життя (~0,3% від суми кредиту). На квартирі 2 млн ₴ це додає ≈ 14 800 ₴/рік або 1 235 ₴/міс.

Що враховує точний розрахунок

• Базова ставка — 3% або 7%, в залежності від категорії.
• Перехід на підвищену ставку — з 11-го року +3 в.п. (новий графік перераховується на залишок боргу).
• Аннуітетна модель платежу — рівний платіж щомісяця: спочатку більша частина — це відсотки, з часом — більше тіла.
• Перший внесок — 10%, 20% або більше (якщо вартість житла перевищує регіональний норматив).
• Страхові внески — щомісячне резервування під обов'язкове страхування нерухомості і життя.
• Регіональний коефіцієнт — впливає на граничну вартість житла, доступну для фінансування.

10 банків-партнерів програми

У програмі беруть участь 10 банків. Найбільший оператор — Ощадбанк (понад 40% усіх виданих кредитів за програмою). Кожен банк має свої максимальні ліміти, термін розгляду, вимоги до віку нерухомості та додаткові комісії.

Державні банки

• Ощадбанк — до 6 млн ₴, термін до 20 років. Знижений перший внесок 10% для молоді до 25 років. Найшвидше оформлення (до 10 робочих днів). Найбільша мережа відділень — присутній у кожному районному центрі.
• ПриватБанк — до 5 млн ₴, термін до 20 років. Зручне онлайн-оформлення через Приват24, мінімум паперів. Максимальний вік позичальника на момент погашення — 65 років (нижче, ніж у інших).
• Укргазбанк — до 5 млн ₴, термін до 20 років. Спеціалізується на енергоефективному житлі та новобудовах класу А-В.

Приватні банки

• Sense Bank (колишній Альфа-Банк, націоналізований у 2023) — до 5 млн ₴. Кваліфіковане онлайн-оформлення, продуктовий фокус на молодих сім'ях.
• Глобус Банк — до 3 млн ₴. Найнижчий ліміт у програмі, але часто пропонує найшвидші рішення для невеликих сум у регіонах.
• Банк Кредит Дніпро — до 6 млн ₴ (нарівні з Ощадбанком). Сильний у Дніпропетровській та сусідніх областях.
• Sky Bank — до 5 млн ₴, лояльне ставлення до нестандартних доходів (ФОП, IT-фахівці).
• Таскомбанк — до 5 млн ₴. Великий портфель єОселі-кредитів серед фахівців ІТ-сектору.
• Бісбанк — до 5 млн ₴. Невелика, але активно зростаюча мережа в західних регіонах.
• Радабанк — до 5 млн ₴. Регіональний банк з кількома єОселя-офісами на Дніпропетровщині.

Подавати заявку можна одночасно в кілька банків — це не вважається порушенням. Це збільшує шанси на швидке схвалення, особливо якщо у вас нестандартний дохід або кредитна історія потребує додаткової оцінки. Зверніть увагу: суворі лімити на вік нерухомості (5–15 років для вторинного ринку) кожен банк встановлює окремо.

На що звернути увагу при виборі банку

• Швидкість розгляду. Якщо ви знайшли «свою» квартиру і боїтесь, що її куплять інші — обирайте Ощадбанк або ПриватБанк (до 10 робочих днів).
• Вік нерухомості. Для вторинки кожен банк ставить свою верхню межу — від 5 років (новобудови) до 25 років (стара забудова в окремих банках). Уточнюйте до пошуку об'єкта.
• Розмір кредиту. Для квартири дорожче 5 млн ₴ підходять лише Ощадбанк і Кредит Дніпро (ліміт 6 млн ₴). Для дешевших — будь-який з 10.
• Додаткові комісії. Деякі банки беруть 0,3–0,5% комісії за видачу. На кредиті 1,5 млн ₴ це 4 500–7 500 ₴ одноразово. Уточнюйте до підписання договору.
• Мережа відділень. Якщо у вашому регіоні немає відділення обраного банку — фізично оформити документи буде складно. Ощадбанк присутній скрізь.

Документи: повний перелік

Документи поділяються на дві групи: для попереднього рішення (стартовий пакет) і для підписання договору (повний пакет після вибору об'єкта).

Для попереднього рішення банку

• Паспорт громадянина України — ID-картка або паспорт у формі книжечки.
• РНОКПП — ідентифікаційний номер платника податків.
• Довідка про доходи за 6 місяців — з місця роботи (форма банку або довідка ОК-7); для ФОП — звітність до ДПС.
• Документи про склад сім'ї — свідоцтво про шлюб, свідоцтва про народження дітей, виписка з реєстру про проживання.
• Підтвердження статусу пільгової категорії — військовий квиток, повістка про мобілізацію, довідка з військової частини, медичної установи чи школи, посвідчення ВПО або ветерана.

Для підписання договору

• Документи на житло — правовстановлюючі документи продавця, технічний паспорт, витяг з Державного реєстру речових прав.
• Звіт про оцінку нерухомості — від акредитованого оцінювача (3 900–5 000 ₴).
• Договір страхування — нерухомості та життя позичальника на термін кредиту.
• Згода другого з подружжя — для одружених позичальників (нотаріально засвідчена).
• Довідка про відсутність житла — за необхідності (формується автоматично через Дію).

Більшість стартового пакета можна підтягнути автоматично через Дію — паспорт, РНОКПП, склад сім'ї беруться з державних реєстрів без окремих довідок. Це економить 2–3 дні на зборі паперів.

Особливості для ФОП і самозайнятих

Якщо ваш основний дохід — як фізособи-підприємця або через цивільно-правові договори, банки вимагають додаткові підтвердження: податкову звітність за 6 місяців з відмітками ДПС, виписку з банківського рахунку про обороти, договори з основними замовниками. Для ІТ-фахівців 3-ї групи ФОП деякі банки (Sky Bank, Таскомбанк) розробили окремі скорингові моделі, де враховується специфіка віддаленої роботи.

Площа житла і вартість: ліміти на 2026

З 9 лютого 2026 року діють оновлені обмеження максимальної площі житла, яке можна придбати за програмою. Це зроблено, щоб бюджет програми покривав більше сімей з типовими потребами, а не одиничні великі квартири.

Обмеження площі

• Квартира — до 52,5 м² для сім'ї з 1–2 осіб; +21 м² на кожного наступного члена сім'ї; абсолютний максимум — 115,5 м².
• Будинок/таунхаус — до 62,5 м² для сім'ї з 1–2 осіб; +21 м² на кожного наступного; абсолютний максимум — 125,5 м².

Приклади: пара без дітей — квартира до 52,5 м². Сім'я з 1 дитиною — до 73,5 м². Сім'я з 2 дітьми — до 94,5 м². Сім'я з 3 дітьми — до 115,5 м² (максимум для квартири).

Регіональні коефіцієнти вартості

Гранична вартість об'єкта розраховується як середня ринкова ціна за 1 м² у регіоні × коефіцієнт:

• 2,5 — Київ, Дніпро, Одеса, Львів, Харків (найбільші міста).
• 2,0 — міста з населенням понад 300 000 (Запоріжжя, Кривий Ріг, Вінниця, Полтава, Чернігів та ін.).
• 1,75 — решта міст обласного значення.
• 1,5 — селища міського типу та сільські населені пункти.

Якщо обране житло коштує дорожче за розрахований норматив, різницю позичальник покриває збільшеним першим внеском. Наприклад, квартира за 2,5 млн ₴ при нормативі 2 млн ₴: банк дає кредит на 1,6 млн ₴ (80% від 2 млн ₴), а позичальник вносить 900 тис. ₴ замість стандартних 400 тис. ₴.

Орієнтовна вартість 1 м² за регіонами (норматив 2026)

• Київ — близько 47 000–52 000 ₴/м². Програмний норматив (з коеф. 2,5) — до 120–130 тис. ₴/м² для розрахунку максимальної вартості об'єкта.
• Львів — близько 42 000–46 000 ₴/м².
• Дніпро, Одеса, Харків — близько 35 000–40 000 ₴/м².
• Інші обласні центри — близько 25 000–32 000 ₴/м².
• Невеликі міста, селища — близько 18 000–25 000 ₴/м².

Конкретний регіональний норматив для вашого міста банк показує одразу при попередньому розрахунку. Якщо ваша мета — квартира 60 м² у Києві за 2,7 млн ₴, найімовірніше: банк дасть кредит на 80% від цієї суми (2,16 млн ₴), а перший внесок — 540 тис. ₴. Якщо ж ціна 3,5 млн ₴ і норматив це не покриває, перший внесок зросте до 1,3 млн ₴.

Часті відмови та як їх уникнути

Близько 15–20% заявок отримують відмову на етапі Укрфінжитла або банку. Найпоширеніші причини — і як підготуватися:

Причини відмови від Укрфінжитла

• Не підтверджений статус пільгової категорії. Довідка з місця роботи застаріла, посвідчення ВПО протерміноване, військовий контракт завершився. Рішення: перед подачею оновіть всі довідки, термін дії — не більше 30 днів.
• Наявне власне житло понад норматив. Якщо у вас уже є частка в квартирі понад 52,5 м² на особу — програма недоступна. Рішення: перевірити дані в Державному реєстрі речових прав до подачі.
• Дублювання заявок. Не можна подати дві заявки одночасно з різних e-mail. Перевірка триватиме довше або заявку відхилять.

Причини відмови від банку

• Прострочення в кредитній історії. Активні прострочення понад 30 днів, незакриті списані борги, виконавчі провадження. Рішення: запросити витяг з УБКІ або ПВБКІ до подачі, закрити проблемні позиції.
• Недостатній підтверджений дохід. Щомісячний платіж не повинен перевищувати 40–50% доходу. Якщо у вас неофіційна частина зарплати — попросіть роботодавця провести її офіційно за 6 місяців до заявки.
• Високе боргове навантаження. Якщо ви маєте діючі споживчі кредити або кредитні картки з активним боргом — банк рахує їх у платоспроможності. Перед заявкою закрийте дрібні кредити.
• Невідповідність об'єкта. Будинок старший за встановлений банком ліміт (зазвичай 15 років для вторинки), невідповідність технічного стану, несхвалений забудовник на первинці. Рішення: уточнити список схвалених забудовників і граничний вік житла до подачі.

Що робити, якщо відмовили

Відмова від одного банку не закриває програму. Можна подати заявку в інший — у програмі 10 партнерів, і вони використовують різні скорингові моделі. Якщо причина відмови — недостатній дохід чи кредитна історія, доцільно почекати 3–6 місяців, поправити фінансовий стан і подати наново. Відмова на етапі Укрфінжитла оскаржується через support — потрібно надати уточнюючі документи.

«

Андрій Бондаренко: «У 70% випадків відмова стається через дрібниці: застарілу довідку, незакритий кредит на 5 000 ₴ або відсутність другого з подружжя як співпозичальника. Це лікується підготовкою. Я завжди рекомендую за місяць до заявки заказати кредитний звіт і закрити всі дрібні борги — навіть якщо вони не критичні».

Часті запитання