«єОселя»: повний гід по програмі доступної іпотеки в Україні

Питання забезпечення житлом соціально вразливих категорій залишається актуальним, тим паче під час війни. З огляду на це, попри непросту економічну ситуацію в Україні, більш ніж два роки тому почала діяти нова програма з доступного кредитування громадян України, що не мають власного житла, – «єОселя». Що це за проєкт та які умови участі у ньому, докладно читайте нижче.

Що таке «єОселя»

В жовтні 2022 року стартував проєкт «єОселя» – якісно нова програма кредитування житла на доступних умовах, що була ініційована Президентом України. Ініціатива була реалізована спільними зусиллями Міністерства економіки, Міністерства цифрової трансформації та компанії «Укрфінжитло». Метою було надання населенню можливості придбати житло на умовах пільгового кредитування. По суті, це програма пільгового іпотечного кредитування, що була розроблена для забезпечення доступним житлом окремих категорій громадян України. Тож проєкт орієнтований на певні категорії громадян, що особливо гостро потребують підтримки для вирішення житлового питання.

На офіційному сайті «Дія» відзначається, що для цієї іпотеки характерні:

• Чесні умови користування кредитом;

• Простий механізм видачі;

• Фіксована ставка в розмірі 3%.

Ключовою особливістю програми «єОселя» є налагодження тристоронніх відкритих відносин між позичальником, кредитором (банківською установою) та державою. Держава не лише гарантує видачу іпотеки, а й компенсує ринкову ставку. Така схема співпраці є ринковим способом фінансування банків, що сприяє поширенню послуг серед пільгових категорій споживачів, і вже довела свою ефективність на прикладі кредитування населення в інших країнах.

Оновлення програми у 2024-2025 роках

Спочатку програма була розрахована на окремі категорії населення – тих, хто захищає, рятує та навчає, тобто, військовослужбовців, медичних працівників, науковців та педагогів. Проте починаючи з серпня 2023 року, з огляду на актуальність програми та гостру потребу у вирішенні житлового питання, перелік категорій населення, які можуть брати участь у програмі «єОселя», було розширено. Тож тепер іпотекою «єОселя» можуть скористатись й інші громадяни України, які не мають власного житла.

Хто може брати участь

Іпотечна програма спочатку розроблялася для:

• Представників Сил оборони та членів їх сімей;
• Медичних працівників – фахівців закладів охорони здоровʼя державної та комунальної форми власності;
• Педагогічних працівників закладів освіти державної та комунальної форми власності;
• Наукових та науково-педагогічних працівників закладів освіти й наукових установ державної або комунальної форми власності.
Крім того, зараз до пільгових категорій позичальників, які можуть узяти кредит під 3% річних, включили детективів та представників керівного складу Національного антикорупційного бюро, Державного бюро розслідувань, Бюро економічної безпеки. Кредит під 7% річних доступний для таких громадян:
• Ветерани війни та їх родичі;
• Особи зі статусом учасника бойових дій;
• Особи з інвалідністю, яку вони отримали під час російсько-української війни;
• Родини загиблих ветеранів війни та захисників України;
• Громадяни без власного житла або ті, у кого площа житла менша за 52,5 кв. м + 21 кв. м на кожного члена родини, що проживає разом з ними.

Аби стати позичальниками та взяти участь у проєкті, громадяни мають надати усі необхідні документи для підтвердження свого пільгового статусу, платоспроможності та працездатності.

.
Кількість виданий Іпотек за Програмою «ЕОселя» За Регіонами

Київський	2100
Львівський	1450
Харківський	1030
Дніпропетровськ	980
Одеський	870
Запорізька	600
Вінницька	540
Полтавський	430
Черкаський	370
Волинський	310

«єОселя»: умови програми

На яких умовах діє програма «єОселя» для військових та інших категорій громадян?

• Термін кредитування складає максимум 20 років;
• Кредитна ставка дорівнює 3% або 7% для різних категорій позичальників;
• Обовʼязковий мінімальний внесок позичальника складає 20% від вартості обʼєктанерухомості;
• Кредити надають такі банки-учасники проєкту, як Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank (перелік банків може розширюватися).

Важливо: термін, впродовж якого позичальник користується кредитними коштами, може бути скорочений за його бажанням, якщо є можливість швидше погасити заборгованість за кредитом. Розмір першого обовʼязкового внеску визначає банк-кредитор: на це впливає тип та вартість житла, рівень платоспроможності клієнта. Факт сплати стартового внеску підтверджується платіжним документом, нотаріально засвідченою заявою, про що вказується у договорі купівлі-продажу.

Якщо позичальник не виконує чи порушує умови користування кредитом, регулювальник в особі держави застосовує штрафи. Порушенням не є дострокове погашення кредиту.

Які будинки підпадають під «єОселя»?

• Квартира на первинному чи вторинному ринку;
• Інвестиції у будівництво нового житла в новобудові;
• Земельна ділянка для придбання під будівництво житла;
• Приватний будинок.

Найдоступнішим варіантом залишається «єОселя» на вторинному ринку через вартість таких обʼєктів, тож саме цей тип житла обирають українці під іпотеку за пільговими умовами.

Розмір іпотеки не має бути більшим, аніж вартість житлового обʼєкту чи майнових прав на нього. Розглядаючи заявку на іпотеку, банківська установа самостійно перевіряє, чи є житло юридично «чистим». Це потрібно для того, аби не допустити епізоди шахрайства чи порушення умови програми.

Вимоги до позичальника за проєктом «єОселя»

Як працює «єОселя»? Аби взяти участь у програмі кредитування, позичальник має відповідати таким вимогам:

• Бути громадянином України;
• Досягти 18-річного віку на момент оформлення іпотеки;
• Не бути старшим 70 років на момент, коли потрібно буде погасити кредит;
• Підтверджена платоспроможність;
• Відсутність власного житла або площа наявного житла менша за 52,5 кв. м + 21 кв. м на кожного наступного члена родини додатково (маються на увазі чоловік, жінка чи неповнолітні діти, що проживають разом із заявником). Також участь у кредитуванні можуть брати особи, чиє житло розташоване в районі ведення бойових дій або на тимчасово окупованій території;
• Заявник не фігурує в санкційних списках;
• Позичальник не бере участь в інших програмах, ініційованих державою, із забезпечення житлом.

Якщо позичальник перерахованим вище вимогам, він має право на отримання іпотеки для отримання житла.

Юридичні нюанси та обмеження щодо участі у програмі «єОселя»

За умовами проєкту існують і певні обмеження, що стосуються, перш за все, віку позичальника. Так, заявник має досягти 18-річного віку, і тут усе зрозуміло: адже лише повнолітні особи можуть працевлаштовуватися та отримувати дохід. А як щодо верхньої межі? На момент погашення кредиту особі має бути не більше 70 років. Тож якщо іпотека оформлюється на 20 років, особі на момент подачі заявки має бути не більше 50 років.

Другий момент – рівень платоспроможності. Його визначають з урахуванням довідки про доходи, що видається на фактичному місці роботи та вказує на заробітну плату працівника за останні 6 місяців. Також аналізується фінансова поведінка позичальника, а саме – кредитна історія, наявність «темних епізодів» у ній із простроченими виплатами за кредитними продуктами тощо. Тобто, достатня платоспроможність заявника означає його здатність регулярно вносити платежі за кредитом, не «урізаючи» при цьому свій прожитковий мінімум.

Обмеження накладаються не лише на позичальника, а й на обʼєкт кредитування. Так, оформити іпотеку не можна, якщо це:

• Приміщення житлового фонду для тимчасового проживання – кімнати в гуртожитках, готелях;
• Квартири у багатоквартирних будинках, розташовані у Києві та обласних центрах, якщо вони здавалися в експлуатацію раніше за 10 років до моменту укладення угоди за іпотекою під 3% річних чи не раніше за 3 роки до моменту укладення договору під 7% річних.

Існують норми і щодо регламентації граничної вартості обʼєкту іпотеки. Вартість житла не має бути більшою середньої ціни житла за регіонами, збільшеної за відповідним коєфіцієнтом:

• 2,5 – для Києва, Дніпра, Одеси, Львова, Харкова;
• 2 – для міст, чисельність населення яких складає більше 300 000 осіб, для обласних центрів та населених пунктів, що знаходяться на відстані від них менше, ніж на 15 км;
• 1,75 – для міст, населення в яких складає від 100 000 до 300 000 осіб.

Якщо розміри більші за нормативну житлову площу чи вартість перевищує дозволену, позичальник компенсує цю різницю першим внеском.

«єОселя»: розрахунок за кредитом

Запропоновані дві схеми погашення кредиту за іпотекою:

• Ануїтет – графік погашення заборгованості, коли однакові суми вносяться позичальником щомісяця. В такому випадку позичальник спочатку погашає відсотки за кредитом, а потім виплачує відсотки за кредитом;

• Класична, за якою сума щомісячного платежу поступово стає меншою. Тобто, щомісячний платіж включає тіло кредиту, що є незмінним протягом усього часу користування, та відсоток на залишок заборгованості, який щомісяця зменшується.

Показник
Вартість житла	1 200 000
Початковий внесок	240 000
Сума кредиту	960 000
Щомісячний платіж (3%)	5 324
Загальна переплата (3%)	317 973
Щомісячний платіж (7%)	7 443
Загальна переплата (3%)	826289

 

Варіанти платежів на 20 років за ціною квартири 1 500 000 грн 

💸 Ставка	⏳ Строк	💰 Щомісячний платіж	📈 Загальна переплата
3% (пільгова)	20 лет	= 6 650 грн	396 000 грн
7%(пільгова)	20 лет	=9 300 грн	1 032 000 грн
18%(пільгова)	20 лет	=15550 грн	2 520 000 грн

Як подати заявку

Програма «єОселя» зарекомендувала себе як ефективний інструмент, що дозволяє вирішити житлові питання з мінімізацією фінансового тиску на позичальника та збереженням гарантій безпеки з боку банку та держави. В умовах, коли соціально-економічна ситуація в Україні чи не найважча за останні 30 з лишком років, така програма іпотечного кредитування дарує відчуття стабільності.

Щоб отримати житло, позичальник має:

1. Подати заявку через «Дію».
2. Отримати пропозиції від банків, проаналізувати їх та обрати оптимальний варіант.
3. Пройти перевірку відомостей та документів у вибраному банку.
4. Вибрати обʼєкт нерухомості, який хочете придбати. При цьому позичальник самостійно обирає житло, яке хоче мати у власності, та готує пакет документів, щоб отримати кредит.
5. Укласти договори з банком та договір купівлі-продажу. При цьому житловий обʼєкт оформлюється у власність позичальника, а кредитні кошти перераховуються банком на рахунок продавця нерухомості.

Які документи потрібні для «єОселя»?

Щоб отримати попереднє рішення, позичальник має надати у банку такі документи:

• Паспорт громадянина України;
• Власники ID-паспортів – Виписку з Єдиного державного демографічного реєстру або довідку про реєстрацію щодо місця проживання. Для осіб із пропискою в АР Крим – Довідку переселенця;
• РНОКПП;
• Для ВПО – оновлена довідка з ЦНАП «Про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи»;
• Свідоцтво про шлюб та/або народження дітей;
• Копії технічного паспорту та документу про право власності на нерухомість;
• Довідка з ЖЕК про дату введення в експлуатацію будинку;
• Документи поручителя;
• Документи про підтвердження доходів (довідка з місця роботи за останні 6 місяців, декларація про доходи для ФОП);
• Копія військового контракту для військовослужбовців;
• Копія посвідчення поліцейського;
• Паспорт моряка із контрактами, виписками з поточного рахунку про рух коштів тощо.

ПИТАННЯ - ВІДПОВІДІ (FAQ)