Податки при продажу квартири в Україні 2026: ставки та пільги

При продажу квартири в Україні у 2026 році продавець сплачує ПДФО — 0%, 5% або 18%, плюс військовий збір 5%. Нульова ставка діє, якщо це перший продаж нерухомості за рік і ви є власником понад 3 роки — або якщо квартира отримана у спадщину. При першому продажу, коли квартира у власності менш ніж 3 роки, або при другому продажу за рік — ставка 5% ПДФО + 5% ВЗ = 10% разом. Третій і подальші продажі за рік — 18% ПДФО + 5% ВЗ = 23% разом.

«

Увага. Ставки та умови оподаткування можуть змінюватися. Перед підписанням договору звіряйте актуальні вимоги з Державною податковою службою (tax.gov.ua) або нотаріусом.

Коли продаж квартири не оподатковується

Є лише дві умови для нульової ставки — виконайте обидві, і ПДФО та ВЗ = 0. Або скористайтесь пільгою для спадщини — тоді вистачає однієї умови, без вимоги 3 роки.

Умова 1 — перший продаж нерухомості за рік

«Перший продаж» рахується в межах одного календарного року: з 1 січня по 31 грудня. Якщо у 2025 році ви вже продавали будь-яку нерухомість — квартиру, будинок, земельну ділянку, — а у 2026 продаєте ще один обʼєкт, це знову «перший продаж» поточного року. Відлік скидається щороку.

Правова підстава: ПКУ п.172.1.

Умова 2 — понад 3 роки у власності

Строк рахується від дати реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) — не від дати підписання договору, не від дати оплати, а саме від запису в реєстрі.

Спосіб придбання не має значення: купівля, дарування від близьких, приватизація — в усіх випадках відлік від дати запису в ДРРП. Якщо у власності 2 роки та 11 місяців — пільга не діє, сплачуєте 5%+5%.

Спадщина — особливий виняток

Квартира, отримана у спадщину: перший продаж за рік = 0% ПДФО і 0% ВЗ, навіть якщо ви стали власником місяць тому. Вимога «3 роки» не застосовується.

Достатньо двох умов: (1) обʼєкт отримано у спадщину і (2) це перший продаж нерухомості у поточному році.

Правова підстава: ПКУ п.172.1 (виняток для спадщини). Підтверджено: zt.tax.gov.ua, ck.tax.gov.ua.

Ставки ПДФО при продажу нерухомості: 0%, 5%, 18%

Три ставки ПДФО визначаються двома факторами: скільки обʼєктів нерухомості ви продали за поточний рік і скільки часу квартира перебуває у вашій власності.

Перший продаж — коли ставка 0%, а коли 5%

Ключовий чинник — строк власності:

• Більше 3 років → 0% ПДФО + 0% ВЗ. Жодних виплат.
• Менше 3 років → 5% ПДФО + 5% ВЗ = 10% від бази оподаткування.

Приклад: купили квартиру у 2024 році, продаєте у 2026-му — строк власності 2 роки, тому ставка 5%+5%.

Правова підстава: ПКУ п.172.1 (нульова ставка), п.172.2 (5%).

Другий продаж за рік — вже 5%+5%

Якщо цього ж календарного року ви вже продавали будь-яку нерухомість, другий продаж оподатковується за ставкою 5% ПДФО + 5% ВЗ = 10% — незалежно від строку перебування у власності. Навіть якщо другий обʼєкт у вас 10 років — це другий продаж, тому 5%.

Важливо: другий продаж — це 5%, а не 18%. Деякі онлайн-джерела помилково пишуть «2-й продаж = 18%» — такого в ПКУ немає. 18% починається лише з третього продажу.

Правова підстава: ПКУ п.172.2 («більш як одного обʼєкту»).

Третій і подальші — 18% ПДФО

Дохід від третього і кожного наступного продажу нерухомості за рік оподатковується за ставкою 18% ПДФО + 5% ВЗ = 23% від бази.

Виняток для спадщини: якщо обʼєкт отримано у спадщину, навіть третій продаж за рік = 5% ПДФО (не 18%). Разом: 5%+5% = 10%. Це пряма норма ПКУ п.172.3 — виняток діє незалежно від кількості продажів успадкованих обʼєктів.

Правова підстава: ПКУ п.172.3–172.4.

Військовий збір 5% при продажу нерухомості у 2026 році

З 1 грудня 2024 року ставка військового збору при продажу нерухомості — 5% (Закон №4015-IX від 10.10.2024). ВЗ завжди йде слідом за ПДФО: де є ПДФО — є ВЗ 5%; де ПДФО = 0% — ВЗ теж 0%.

Коли ВЗ = 0%

Якщо продаж звільнений від ПДФО (нульова ставка), ВЗ також не утримується. Платити лише ВЗ без ПДФО неможливо — ці два платежі завжди нараховуються разом або не нараховуються взагалі.

Коли і як нараховується ВЗ 5%

ВЗ = 5% × база оподаткування. База — та сама, що й для ПДФО: максимальна з двох сум — ціна договору або оціночна вартість.

ВЗ сплачується одночасно з ПДФО, до посвідчення договору. Без документа про сплату ВЗ нотаріус не посвідчить угоду — це законодавча вимога.

Правова підстава: Закон №4015-IX від 10.10.2024 (набрав чинності 01.12.2024 в частині ВЗ), ПКУ п.172.

Оціночна вартість: навіщо і як впливає на суму податку

База оподаткування — це максимум між ціною договору та оціночною вартістю. Написати меншу суму в договорі, щоб зменшити податок, не вийде: нотаріус перевіряє документ про оцінку і не посвідчить угоду, якщо ПДФО+ВЗ сплачено від заниженої суми.

Для розуміння реального рівня цін перегляньте Ціни на нерухомість в Україні 2026.

Що таке оціночна вартість

Вартість, визначена субʼєктом оціночної діяльності — ліцензованим оцінювачем — відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».

Два варіанти:

• ФДМУ онлайн — автоматична оцінка на ogd.minjust.gov.ua, безкоштовна. Може бути завищеною порівняно з ринковою.
• Приватний оцінювач — платна послуга, але іноді дає нижчу вартість, що зменшує базу оподаткування.

Що буде, якщо ціна в договорі нижча за оціночну

Нотаріус не посвідчить договір (ПКУ п.172.7): він зобовʼязаний вимагати сплату ПДФО+ВЗ від суми не нижчої за оціночну вартість. Навмисне заниження тягне за собою адміністративну та кримінальну відповідальність для обох сторін угоди.

Як замовити оцінку

Порівняйте результати обох варіантів ще до укладення угоди:

• ФДМУ онлайн — ogd.minjust.gov.ua — безкоштовно, результат одразу.
• Приватний оцінювач — платно, але якщо автооцінка значно перевищує ринкову ціну, різниця окупить витрати на оцінку.

Вибір за продавцем. Головне — результат оцінки безпосередньо впливає на базу оподаткування.

Роль нотаріуса і розподіл витрат при продажу

Нотаріус — це ваш податковий агент (ПКУ п.172.7). Нотаріус перевіряє сплату ПДФО і ВЗ до посвідчення договору (ПКУ п.172.7). Продавець сплачує обидва платежі самостійно — нотаріус не посвідчить угоду без документів про сплату.

Якщо угода повʼязана з іноземною валютою — стежте за курсом гривні, щоб правильно розрахувати базу оподаткування.

Що перевіряє нотаріус

До посвідчення договору нотаріус перевіряє:

• Документ про оціночну вартість (ФДМУ або приватний оцінювач)
• Документи на право власності (витяг з ДРРП)
• Відсутність заборон та обтяжень на майно
• Документ про сплату ПДФО+ВЗ або підставу для звільнення від сплати

Хто сплачує — продавець чи покупець

ПДФО і ВЗ сплачує виключно продавець — це не предмет торгу між сторонами.

Нотаріальні послуги (держмито, збір до ПФУ, нотаріальний тариф) закон жорстко не ділить між сторонами — домовляються між собою. На практиці держмито і збір до ПФУ (орієнтовно 1% від вартості обʼєкта) частіше сплачує покупець.

Якщо покупець залучає кредит — кредитний калькулятор EcoFin допоможе порахувати платіж.

Продаж успадкованої квартири — особливості оподаткування

Спадкоємці мають реальну перевагу: перший продаж успадкованої квартири за рік — 0%, без вимоги 3 роки у власності. А при третьому і наступних продажах успадкованого — ставка 5%, а не 18%.

Перший продаж — 0%, навіть якщо маєте квартиру з минулого місяця

Дві умови для нуля: (1) обʼєкт отримано у спадщину, (2) це перший продаж нерухомості у поточному році. Строк між отриманням спадщини і продажем значення не має — навіть тиждень.

Другий і третій+ продаж успадкованого — 5%, а не 18%

При другому продажу нерухомості за рік — 5%+5% = 10%. При третьому і кожному наступному продажу успадкованого обʼєкта — ставка ПДФО все одно 5%, а не 18%. Це пряма норма ПКУ п.172.3. ВЗ — також 5%. Разом: 10%.

Для порівняння: третій продаж не успадкованого обʼєкта — 18%+5% = 23%.

Документи для підтвердження спадщини

Щоб підтвердити нотаріусу право на пільгу:

• Свідоцтво про право на спадщину (нотаріальне)
• Витяг з ДРРП з датою реєстрації права власності
• Паспорт та ідентифікаційний код

Коли і як подавати декларацію

Якщо нотаріус виступив податковим агентом і ПДФО+ВЗ сплачено до посвідчення договору — окремо подавати декларацію не треба. Нотаріус сам звітує до ДПС. Більшість угод з нерухомістю закриваються саме так.

Коли декларація НЕ потрібна

Стандартна ситуація: ПДФО і ВЗ сплачено до посвідчення договору, а нотаріус подав звітність до ДПС. Від продавця жодних додаткових дій не вимагається.

Коли декларація обовʼязкова

Декларація «про майновий стан і доходи» потрібна у двох випадках:

• Угода відбулась без нотаріуса-агента (нетипово для угод з нерухомістю в Україні, але можливо)
• Є підстави для повернення переплаченого ПДФО

Строк подання — до 30 квітня наступного року. Форма і порядок — на сайті ДПС: tax.gov.ua.

Розрахуйте свій податок

Введіть ціну продажу, оціночну вартість, кількість продажів нерухомості за рік та строк власності — і калькулятор миттєво покаже ПДФО, ВЗ і суму «чистими». Якщо оціночна вартість невідома — калькулятор використає ціну продажу як базу. Памʼятайте: база оподаткування — це максимальна з двох сум. Результат калькулятора орієнтовний; точну суму до сплати підтверджує нотаріус на підставі ваших документів.

Джерела

• ПКУ ст.172 (п.172.1–172.9) — Податковий кодекс України: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Закон №4015-IX від 10.10.2024 (ВЗ 5%, набрав чинності 01.12.2024): https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4015-20
• dtkt.ua — Консультація «Ставки ПДФО та ВЗ при продажу квартири»: https://consulting.dtkt.ua/taxation/pdfo/25057
• Державна податкова служба України — Розʼяснення щодо ПДФО при продажу нерухомості: https://tax.gov.ua/

Матеріал підготувала та перевірила редакція EcoFin за чинним Податковим кодексом України. Інформація має довідковий характер і не є індивідуальною податковою консультацією — перед угодою звіряйте актуальні ставки з Державною податковою службою або нотаріусом. Підготовлено: 2026-06-29; оновлюється при змінах ПКУ.

Дізнайтесь, як змінюються ціни на квартири → Ціни на нерухомість в Україні 2026

→ Всі статті про нерухомість