Налоги при продаже квартиры в Украине 2026: ставки и льготы

При продаже квартиры в Украине в 2026 году продавец уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 0%, 5% или 18%, плюс военный сбор (ВС) 5%. Нулевая ставка действует, если это первая продажа недвижимости за год и вы владеете квартирой более 3 лет — или если квартира получена в наследство. При первой продаже, когда квартира в собственности менее 3 лет, или при второй продаже за год — ставка 5% НДФЛ + 5% ВС = 10% суммарно. Третья и последующие продажи за год — 18% НДФЛ + 5% ВС = 23% суммарно.

«

Внимание. Ставки и условия налогообложения могут меняться. Перед подписанием договора сверяйте актуальные требования с Государственной налоговой службой (tax.gov.ua) или нотариусом.

Когда продажа квартиры не облагается налогом

Есть лишь два условия для нулевой ставки — выполните оба, и НДФЛ и ВС = 0. Или воспользуйтесь льготой для наследства — тогда достаточно одного условия, без требования 3 лет.

Условие 1 — первая продажа недвижимости за год

«Первая продажа» считается в пределах одного календарного года: с 1 января по 31 декабря. Если в 2025 году вы уже продавали любую недвижимость — квартиру, дом, земельный участок, — а в 2026 продаёте ещё один объект, это снова «первая продажа» текущего года. Счётчик обнуляется каждый год.

Правовое основание: ПКУ п.172.1.

Условие 2 — более 3 лет в собственности

Срок считается от даты регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав (ДРРП) — не от даты подписания договора, не от даты оплаты, а именно от записи в реестре.

Способ приобретения не имеет значения: покупка, дарение от близких, приватизация — во всех случаях отсчёт ведётся от даты записи в ДРРП. Если квартира в собственности 2 года и 11 месяцев — льгота не действует, уплачивается 5%+5%.

Наследство — особое исключение

Квартира, полученная в наследство: первая продажа за год = 0% НДФЛ и 0% ВС, даже если вы стали собственником месяц назад. Требование «3 лет» не применяется.

Достаточно двух условий: (1) объект получен в наследство и (2) это первая продажа недвижимости в текущем году.

Правовое основание: ПКУ п.172.1 (исключение для наследства). Подтверждено: zt.tax.gov.ua, ck.tax.gov.ua.

Ставки НДФЛ при продаже недвижимости: 0%, 5%, 18%

Три ставки НДФЛ определяются двумя факторами: сколько объектов недвижимости вы продали за текущий год и сколько времени квартира находилась в вашей собственности.

Первая продажа — когда ставка 0%, а когда 5%

Ключевой фактор — срок владения:

• Более 3 лет → 0% НДФЛ + 0% ВС. Никаких выплат.
• Менее 3 лет → 5% НДФЛ + 5% ВС = 10% от базы налогообложения.

Пример: купили квартиру в 2024 году, продаёте в 2026-м — срок владения 2 года, поэтому ставка 5%+5%.

Правовое основание: ПКУ п.172.1 (нулевая ставка), п.172.2 (5%).

Вторая продажа за год — уже 5%+5%

Если в этом же календарном году вы уже продавали любую недвижимость, вторая продажа облагается по ставке 5% НДФЛ + 5% ВС = 10% — независимо от срока нахождения в собственности. Даже если второй объект у вас 10 лет — это вторая продажа, поэтому 5%.

Важно: вторая продажа — это 5%, а не 18%. Некоторые онлайн-источники ошибочно пишут «2-я продажа = 18%» — такого в ПКУ нет. 18% начинаются лишь с третьей продажи.

Правовое основание: ПКУ п.172.2 («более одного объекта»).

Третья и последующие — 18% НДФЛ

Доход от третьей и каждой следующей продажи недвижимости за год облагается по ставке 18% НДФЛ + 5% ВС = 23% от базы.

Исключение для наследства: если объект получен в наследство, даже третья продажа за год = 5% НДФЛ (не 18%). Итого: 5%+5% = 10%. Это прямая норма ПКУ п.172.3 — исключение действует независимо от количества продаж унаследованных объектов.

Правовое основание: ПКУ п.172.3–172.4.

Военный сбор 5% при продаже недвижимости в 2026 году

С 1 декабря 2024 года ставка военного сбора при продаже недвижимости — 5% (Закон №4015-IX от 10.10.2024). ВС всегда следует за НДФЛ: где есть НДФЛ — есть ВС 5%; где НДФЛ = 0% — ВС тоже 0%.

Когда ВС = 0%

Если продажа освобождена от НДФЛ (нулевая ставка), ВС также не удерживается. Платить только ВС без НДФЛ невозможно — эти два платежа всегда начисляются вместе или не начисляются вообще.

Когда и как начисляется ВС 5%

ВС = 5% × база налогообложения. База — та же, что и для НДФЛ: максимальная из двух сумм — цена договора или оценочная стоимость.

ВС уплачивается одновременно с НДФЛ, до удостоверения договора. Без документа об уплате ВС нотариус не удостоверит сделку — это законодательное требование.

Правовое основание: Закон №4015-IX от 10.10.2024 (вступил в силу 01.12.2024 в части ВС), ПКУ п.172.

Оценочная стоимость: зачем нужна и как влияет на сумму налога

База налогообложения — это максимум между ценой договора и оценочной стоимостью. Вписать меньшую сумму в договор, чтобы снизить налог, не получится: нотариус проверяет документ об оценке и не удостоверит сделку, если НДФЛ+ВС уплачены от заниженной суммы.

Для понимания реального уровня цен ознакомьтесь с Ценами на недвижимость в Украине 2026.

Что такое оценочная стоимость

Стоимость, определённая субъектом оценочной деятельности — лицензированным оценщиком — в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности».

Два варианта:

• Онлайн через ogd.minjust.gov.ua — автоматическая оценка, бесплатно. Может быть завышенной по сравнению с рыночной.
• Частный оценщик — платная услуга, но иногда даёт более низкую стоимость, что уменьшает базу налогообложения.

Что будет, если цена в договоре ниже оценочной

Нотариус не удостоверит договор (ПКУ п.172.7): он обязан требовать уплаты НДФЛ+ВС от суммы не ниже оценочной стоимости. Намеренное занижение влечёт административную и уголовную ответственность для обеих сторон сделки.

Как заказать оценку

Сравните результаты обоих вариантов ещё до заключения сделки:

1. Онлайн через ogd.minjust.gov.ua — бесплатно, результат сразу.
2. Частный оценщик — платно, но если автооценка значительно превышает рыночную цену, разница окупит затраты на оценку.

Выбор за продавцом. Главное — результат оценки напрямую влияет на базу налогообложения.

Роль нотариуса и распределение расходов при продаже

Нотариус — это ваш налоговый агент (ПКУ п.172.7). Нотариус проверяет уплату НДФЛ и ВС до удостоверения договора (ПКУ п.172.7). Продавец уплачивает оба платежа самостоятельно — нотариус не удостоверит сделку без документов об уплате.

Если сделка связана с иностранной валютой — следите за курсом гривны, чтобы правильно рассчитать базу налогообложения.

Что проверяет нотариус

До удостоверения договора нотариус проверяет:

• Документ об оценочной стоимости (ogd.minjust.gov.ua или частный оценщик)
• Документы на право собственности (выписка из ДРРП)
• Отсутствие запретов и обременений на имущество
• Документ об уплате НДФЛ+ВС или основание для освобождения от уплаты

Кто платит — продавец или покупатель

НДФЛ и ВС уплачивает исключительно продавец — это не предмет торга между сторонами.

Нотариальные услуги (государственная пошлина, сбор в ПФУ, нотариальный тариф) закон жёстко не делит между сторонами — договариваются между собой. На практике государственную пошлину и сбор в ПФУ (ориентировочно 1% от стоимости объекта) чаще уплачивает покупатель.

Если покупатель привлекает кредит — кредитный калькулятор EcoFin поможет рассчитать платёж.

Продажа унаследованной квартиры — особенности налогообложения

Наследники имеют реальное преимущество: первая продажа унаследованной квартиры за год — 0%, без требования 3 лет в собственности. А при третьей и последующих продажах унаследованного — ставка 5%, а не 18%.

Первая продажа — 0%, даже если квартира у вас с прошлого месяца

Два условия для нуля: (1) объект получен в наследство, (2) это первая продажа недвижимости в текущем году. Срок между получением наследства и продажей значения не имеет — даже неделя.

Вторая и третья+ продажа унаследованного — 5%, а не 18%

При второй продаже недвижимости за год — 5%+5% = 10%. При третьей и каждой следующей продаже унаследованного объекта — ставка НДФЛ всё равно 5%, а не 18%. Это прямая норма ПКУ п.172.3. ВС — также 5%. Итого: 10%.

Для сравнения: третья продажа не унаследованного объекта — 18%+5% = 23%.

Документы для подтверждения наследства

Чтобы подтвердить нотариусу право на льготу:

• Свидетельство о праве на наследство (нотариальное)
• Выписка из ДРРП с датой регистрации права собственности
• Паспорт и идентификационный код

Когда и как подавать декларацию

Если нотариус выступил налоговым агентом и НДФЛ+ВС уплачены до удостоверения договора — отдельно подавать декларацию не нужно. Нотариус сам отчитывается перед ДПС. Большинство сделок с недвижимостью закрываются именно так.

Когда декларация НЕ нужна

Стандартная ситуация: НДФЛ и ВС уплачены до удостоверения договора, а нотариус подал отчётность в ДПС. От продавца никаких дополнительных действий не требуется.

Когда декларация обязательна

Декларация «об имущественном состоянии и доходах» нужна в двух случаях:

• Сделка состоялась без нотариуса-агента (нетипично для сделок с недвижимостью в Украине, но возможно)
• Есть основания для возврата излишне уплаченного НДФЛ

Срок подачи — до 30 апреля следующего года. Форма и порядок — на сайте ДПС: tax.gov.ua.

Рассчитайте свой налог

Введите цену продажи, оценочную стоимость, количество продаж недвижимости за год и срок владения — и калькулятор мгновенно покажет НДФЛ, ВС и сумму «на руки». Если оценочная стоимость неизвестна — калькулятор использует цену продажи как базу. Помните: база налогообложения — это максимальная из двух сумм. Результат калькулятора ориентировочный; точную сумму к уплате подтверждает нотариус на основании ваших документов.

Источники

• ПКУ ст.172 (п.172.1–172.9) — Налоговый кодекс Украины: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
• Закон №4015-IX от 10.10.2024 (ВС 5%, вступил в силу 01.12.2024): https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4015-20
• dtkt.ua — Консультация «Ставки НДФЛ и ВС при продаже квартиры»: https://consulting.dtkt.ua/taxation/pdfo/25057
• Государственная налоговая служба Украины — Разъяснения по НДФЛ при продаже недвижимости: https://tax.gov.ua/

Материал подготовила и проверила редакция EcoFin по действующему Налоговому кодексу Украины. Информация носит справочный характер и не является индивидуальной налоговой консультацией — перед сделкой сверяйте актуальные ставки с Государственной налоговой службой или нотариусом. Подготовлено: 2026-06-29; обновляется при изменениях ПКУ.

Узнайте, как меняются цены на квартиры → Цены на недвижимость в Украине 2026

→ Все статьи о недвижимости